La Garantie Universelle des Loyers (GUL) est gratuite et optionnelle – ses termes exacts ne sont pas connus

Publié le 10 mars 2015

La GUL qui sera mise en place en 2016 vise à encourager la location de logements vacants et la location à des locataires à revenu modeste ou en situation précaire en créant un agence, l’AGUL (voir ci-dessous ) qui prend en charge le processus de règlement des situations d’impayés de loyer, y compris le recouvrement des impayés et l’indemnisation partielle des propriétaires. La GUL n’est pas obligatoire, contrairement à ce qui était prévu à l’origine du projet de Loi. Elle sera gratuite et financée par l’état pour un budget estimé à plus de 420 millions d’euros.

Malgré les changements par rapport au projet initial, la GUL demeure inquiétante : si elle indemnise généreusement, elle créera un aléa moral, les taux de défaut, et, par conséquent, les coûts s’envoleront. Si elle limite trop l’indemnisation, elle n’aura pas l’effet incitatif escompté.  Le texte de la loi n’éclaire pas sur ce sujet car il ne précise ni le montant, ni la durée, ni les conditions dans lesquelles le propriétaire bailleur ayant souscrit à la GUL recevra une « aide » (c’est le terme employé par la loi) pour compenser les impayés. Tous les « détails » sont remis à la promulgation des décrets. La loi évoque seulement les principaux paramètres de l’aide :

  • Un « montant minimal d’impayés » sera nécessaire pour déclencher la prise en charge.
  • Un plafond sera défini. Dans les zones tendues il sera défini par rapport au loyer médian de référence et, pour certains locataires fragiles, comme par exemple les chômeurs, par rapport au loyer de référence majoré de 20%.
    Une partie des charges impayées sera compensée.
  • Il y aura une franchise, dont le montant n’est pas connu.
  • Le décret fixera une durée maximale de l’aide. Le dossier de presse de la loi ALUR évoque une période de 18 mois mais le texte de la loi ne le confirme pas. On voit mal comment un budget de 420 millions pourrait supporter même une indemnisation moyenne de 8,5 mois.
  • Il y aura un délai de carence après la prise du bail « qui ne peut être inférieur à 6 mois ».

Les conditions et les délais de déclaration de situation d’impayé par le propriétaire seront également précisés par décret. La loi stipule que le bailleur devra signaler « rapidement » les impayés et d’une manière générale « faire preuve de diligence dans l’exercice de ses droits ».

Le locataire en situation d’impayé sera accompagné par des services sociaux agrées (voir ci-dessous), qui l’aideront, selon les cas, à mettre en place un plan d’apurement de la dette, à se reloger, et le défèreront aux autorités compétentes en cas de mauvaise foi. La GUL a également le pouvoir d’effacer la dette du locataire. Si le locataire bénéficie de l’aide personnelle au logement (APL), celle-ci pourra, sous certaines conditions, être versée au propriétaire bailleur.

La loi spécifie des conditions dans lesquelles la GUL sera réduite ou supprimée. Par exemple : si le loyer dépasse la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat de location; si le logement est indécent; si le bailleur ou le locataire ont perdu leur droit au bénéfice de la GUL à cause de leurs antécédents.